Реализуя задачи, поставленные Правительством Российской Федерации, Министерство  образования и науки Российской Федерации разработало «Концепцию осуществления Министерством образования и науки Российской Федерации полномочий собственника в отношении имущества подведомственных организаций, (в отношении объектов движимого и недвижимого имущества)», целью которой определена реализация комплексных мер по повышению эффективности имущественных комплексов подведомственных Министерству организаций[1].

Выстраивая систему управления развитием имущественных комплексов подведомственных организаций, Министерство образования и науки Российской Федерации приняло значительное количество ведомственных нормативных правовых актов, направленных на обеспечение повышения эффективности использования имущества в целях развития образовательных и научных организаций. Подзаконные нормативные правовые акты устанавливали унифицированные правила и принципы правового регулирования имущественных отношений, формы отчетности, определяли виды и категории имущества, утверждали порядок совершения некоторых сделок и др. Количество подзаконных нормативных правовых актов постоянно увеличивалось. И эта тенденция продолжится, так как согласно «Прогнозу социально-экономического развития Российской Федерации на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов», все еще «остаются актуальными задачи повышения эффективности управления федеральным имуществом, приватизация и формирование интегрированных структур, а также совершенствование механизмов управления находящимися в федеральной собственности акциями и объектами недвижимости, в том числе земельными участками. При этом в 2017 - 2018 годах будет продолжен курс на последовательное сокращение государственного сектора экономики»[2].

Вопросы правовой регламентации имущественных отношений с участием образовательных организаций вынесены за рамки федерального закона «Об образовании в Российской Федерации»[3], за исключением ст. 102, которая устанавливает общие положения об имуществе образовательной организации, не раскрывая при этом само понятие имущества, его виды или категории, количественный критерий достаточности имущества и источники его формирования. Правовое регулирование имущественных отношений осуществляется гражданским законодательством, реформирование которого началось с принятия ряда федеральных законов, в том числе федерального закона от 5 мая 2014 года № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»[4]. Вопросы правового регулирования сделок определяются Гражданским кодексом Российской Федерации[5], федеральными законами «Об автономных учреждениях»[6], «О некоммерческих организациях»[7], а также рядом подзаконных нормативно-правовых актов.

Требования к сделке по распоряжению федеральным имуществом жестко регламентированы законодательством. Особое значение придается получению согласия учредителя на совершение сделки. Письмом Минобрнауки России от 29.12.2014 № ЕТ-617/10 «О предоставлении документов для согласования сделки с федеральным недвижимым имуществом и проведении оценки последствий принятия решения о передаче в аренду федерального имущества» (утратило силу) был значительно расширен перечень документов, необходимых для согласования передачи в аренду объектов федерального имущества.

Динамичное развитие федерального законодательства, внесенные изменения и дополнения в федеральные законы «О государственной регистрации недвижимости»[8] и «О кадастровой деятельности»[9] требовали корректировки ведомственных актов. Соответственно Письмом Минобрнауки России от 03.11.2017 № ВП-1586/10 был актуализирован перечень документов, необходимых для согласования с Минобрнауки России сделок с федеральным недвижимым имуществом и проведения оценки последствий принятия решения о передаче федерального имущества в аренду.

В новом Письме представлен скорректированный перечень документов и требования к их оформлению. Отметим, что по сравнению с предыдущим перечнем количество документов, необходимых для получения согласия учредителя на совершение сделки, значительно уменьшилось (с 34 до 14), хотя объем предоставляемой информации по сути остался прежним. Это произошло за счет того, что некоторые ранее самостоятельные документы объединены в один. Например, документ № 3 «Заключение о возможности и прогнозируемых последствиях передачи в аренду объекта недвижимого имущества» (далее – Заключение) объединил в себе информацию, ранее входящую в два документа – «Заключение о возможности передачи в аренду объекта недвижимого имущества» и «Заключение о последствиях передачи в аренду объекта недвижимого имущества». Соответственно изменилась Форма Заключения (Приложение 3), согласно которой оформляется документ: она также объединила информацию ранее использовавшихся форм. В новом Заключении скорректирован перечень лиц комиссии организации. Так, отдельной строкой добавлены должностные лица: заместитель председателя комиссии и представитель бухгалтерии. Также в Заключении уточнен срок аренды - 3 года вместо ранее указанных 11 месяцев, 5 лет и т.д. с даты заключения договора.

Рассмотрим последовательно другие документы и изменения, коснувшиеся их. Так, документ № 4 «Выписка из протокола заседания коллегиального органа организации» распространяется только на бюджетные организации, ранее о таком ограничении не было указано.

Существенные изменения коснулись документа № 6 «Выписка из ЕГРН, содержащая сведения о правах на объект недвижимого имущества, предлагаемый к передаче в аренду» (ранее - Выписка из ЕГРП). Документ по сути заменил собой следующие документы, включенные в предыдущий перечень, и не вошедшие в новый: Свидетельство о государственной регистрации права собственности (иной Правоустанавливающий документ, если нет Свидетельства); Свидетельство о государственной регистрации права оперативного управления/хозяйственного ведения (иной Правоустанавливающий документ, если нет Свидетельства); Выписка из реестра федерального имущества на объект недвижимого имущества, предлагаемый к передаче в аренду, а также аналогичные документы, содержащие сведения о правах на земельный участок под объектом недвижимого имущества, предлагаемым к передаче в аренду. В отношении Выписки из ЕГРН продлен срок его действия – не более 6 месяцев, вместо ранее указанного срока не более 3 месяцев. Обратим внимание на аббревиатуру ЕГРН – Единый Государственный реестр недвижимости. Это относительно новое понятие, которое подлежит применению с 1 января 2017 г., когда вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». ЕГРН объединил кадастровый учет недвижимости и государственную регистрацию прав на нее в единую систему учета и регистрации, содержащую информацию об объекте недвижимости, включая технические, картографические, правовые и правоустанавливающие сведения.

Дополнительно к вышеназванным документам в новом перечне документов не указаны Инвентарные карточки учета основных средств на объект недвижимого имущества и земельный участок под объектом недвижимого имущества, предлагаемым к передаче в аренду; Проект договора аренды, Информация о техническом состоянии объекта (необходимость ремонта и источник финансирования).

Что касается документов технического учета, то в новом перечне они объединены в один пункт документов. В отношении выписки из технического паспорта и справки о состоянии здания указано, что они должны быть представлены по новой форме.

Документ № 10 «Информационно-аналитическая справка об объекте недвижимого имущества, предполагаемого к передаче в аренду, уточнен (далее – Справка). Так, в Справке объединены данные трех отдельных ранее подготавливаемых документов: «Информация об использовании объекта недвижимого имущества организацией», «Справка об условиях передачи в аренду объекта недвижимого имущества: адрес объекта аренды, состав помещений, предлагаемых к передаче в аренду, площадь и назначение помещений, планируемых к передаче в аренду, срок аренды и цель аренды», «Состав передаваемых помещений».

Принципиально новым является п. 14 о цветных фотографиях недвижимого имущества, предполагаемого к передаче в аренду. Степень детализации объекта недвижимого имущества не определена и не оговорена.

Остальные документы, необходимые для предоставления, сохранены. Добавим, что часть документов формируются организацией самостоятельно, а часть заказываются в Росреестре и у других уполномоченных организаций.

Таким образом, перечень документов значительно сократился за счет того, что один документ объединил информацию нескольких документов, и часть из них перестала использоваться. Как видим, требования к получению согласия достаточно жесткие, что обусловлено законодательными ограничениями по распоряжению федеральной собственностью и спецификой сферы образования.

Что касается целей аренды. Цель аренды указана в Письме: это может быть торговля канцтоварами, ксерокопирование, реализация учебной литературы, организация питания для студентов и другие цели. Несмотря на то, что данный перечень открыт, и цели могут быть расширены, на практике заключения таких договоров прослеживается тенденция ограничения этих целей, связанная с реализацией закрепленного Концепцией принципа «имущество как базис для основной деятельности». Иначе: целью аренды могут быть виды деятельности сопутствующие и/или обеспечивающие основную (уставную) деятельность и/или соответствующие ей. Такой подход отражен и в Письме Минобрнауки России от 27.06.2017 г. №10-1627, в котором предлагается применять при описании целей аренды определенные формулировки.

Формирующаяся тенденция ограничения целей в соответствии с принципом «имущество как базис для основной деятельности» позволяет говорить о том, что в определенных случаях, например, в случаях исчерпания всех рекомендованных целей аренды и достаточности мест питания, ксерокопирования, продажи литературы и т.д., помещения могут быть изъяты собственником как излишние или неиспользуемые (п. 2 ст. 296 ГК). Однако главная цель договора аренды – получение арендной платы. Так, профессор Е.В. Богданов пишет: «Цель договора аренды заключается не в решении вопроса о судьбе вещи, а в получении арендной платы за объект аренды, т.е. арендодатель посредством аренды имущества осуществляет свое право по его использованию, на получение дохода от данного имущества… Таким образом, когда образовательные учреждения сдают закрепленное за ними имущество в аренду, ими осуществляется прежде всего право пользования с целью получения дохода»[10]. Полагаем, в данном случае перечень целей аренды мог быть обоснован в методических рекомендациях по заключению договора аренды и расширен за счет возможности сдачи в аренду недвижимого имущества другим образовательным и научным организациям, а также за счет других видов деятельности. Или наоборот: в перечень включить виды деятельности и/или цели аренды, не рекомендуемые для образовательных организаций.